Is there German Capital Gains Tax when you sell a German Property?

If you buy or inherit German property (whether it is a house, a flat or just a plot of land) and this property is then sold (by you or your heirs) before a period of ten full years has expired, the resulting profit (sale price minus purchase price minus certain related costs like notary fees) is subject to German tax, even if you are not a German tax resident. There are certain exceptions to this rule, e.g. if you have used the German property exclusively as your private residence. If you have inherited the German property, the years during which the legator had already owned the property does count in your favour.

The relevant statute for this capital gains taxation is section 23 German Income Tax Act (Einkommensteuergesetz). The wording of the tax statute is hard to digest even for a German, but in case you wish to try, here you go:

Einkommensteuergesetz (EStG) § 23 Private Veräußerungsgeschäfte

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind: 1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; 2. (… not relevant here); 3. (… not relevant here)
(2) Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der in Absatz 1 bezeichneten Art sind den Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.
(3) 1Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. 2(.. not relevant here) 4Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 bis 7 abgezogen worden sind. 5Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 Euro betragen hat. 6 (… not relevant here).
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The profit is then considered to be part of your income in the fiscal year in which the German property is sold, more precisely in which the buyer pays the purchase price. As mentioned above, German income tax is levied on this profit even if otherwise you are not a German tax resident. Whether this profit is also considered to be taxable income in your home country (UK self assessment, US income tax or other) and whether there are double taxation treaties in place for such constellations must be assessed in each individual case.
The above does only apply for private property sales (private Veräußerungsgeschäfte). If the buyer is a business or if a private person buys and sells more than three properties in Germany within a period of five years, then the 10 year exemption is not applicable. In these cases any profit is from selling German real estate is always subject to German income or corporate tax.

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More information on buying or selling property in Germany, the German Land Registry, the conveyancing process and the rights and duties of tenants and landlords in Germany is available in these posts:

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For more information on cross border probate matters and international will preparation see the below posts by the international succession law experts of Graf & Partners LLP:

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Solicitor_SchmeilzlThe law firm Graf & Partners and its German-English litigation department GP Chambers was established in 2003 and has many years of experience with British-German and US-German probate matters, including the representation of clients in contentious probate matters.

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